最高院已故配偶房改房（最高法已故配偶工龄）

最高院已故配偶房改房

具体内容如下:1、学校校园封闭。期间一直没有封闭，校旁水库、渠道遍布，学生管理难度大(xx年出现溺亡一人安全事故)，现学校考虑师生全部下迁至现教学楼，将学校宿舍楼以下区域封闭，急需...，接下来具体说说最高法已故配偶工龄

今天小编来为大家解答*高院已故配偶房改房这个问题，*高院房改房最新政策很多人还不知道，现在让我们一起来看看吧！

直接划拨是否请示政府

资产划拨的请示范文靠前篇

尊敬的李局长及教育局领导:

我校是一所农村初级中学，学校现有6个班，教职工19人，学生200余人。学校自1998年高中撤并为初中以来，由于产权不明、没有建制而不属于合格学校建设单位，16年来没有得到上级任何拨款投入，因年久失修，现存在基础设施安全及设备添置等问题急需解决。具体内容如下:

1、学校校园封闭。

期间一直没有封闭，校旁水库、渠道遍布，学生管理难度大(xx年出现溺亡一人安全事故)，现学校考虑师生全部下迁至现教学楼，将学校宿舍楼以下区域封闭，急需围墙建设及封闭项目资金。

2、厕所急需维修改造。

学校厕所一楼的男生小便处墙体裂缝超过5cm，经鉴定属危房。现已经封闭，不准学生使用。经考证，可以把原高中教学楼已废弃成教师住房的厕所重新改造启用，既可以解决现厕所D级危房安全隐患，又可以为学生下迁提供配套基础。

3、学校需要建设多媒体电教教室。

随着新课程改*的实施，电化教学在学校教育教学中的应用越来越多，特别是从xx年开始初中信息技术考试已经纳入中考范畴，成绩计入学生总分，为了学校教学工作的正常开展，我校急需建设一个电教多媒体教室以便于信息技术的教学。

以上所述为我校目前急需解决的问题，所需资金预计需30-50万元，由于学校资金不足，整改困难，故向领导提出申请，望能帮助解决为盼!

衡阳县爱民学校

20xx年x月x日

资产划拨的请示范文第二篇

xx市财政局领导：

为应对金融危机，按照济政办字[20xx]111号文件，市工业经济运行指挥部从20xx年11月22日正式运作至今，在运行监控、项目推进、市场开拓、资金等要素保障和政策研究等方面做了超多工作，对保障工业经济平稳运行发挥了重要作用，得到了孙书记、张市长的充分肯定。

20xx年11月20日，市经贸委以济经贸字[20xx]189号文件向市财政局呈报了关于申请办公经费的报告，市财政局大力支持，两次共拨付经费12万元，及时保障了指挥部的正常运转。

从目前状况看，金融危机的影响仍在继续，指挥部工作还远未结束，前两个月运行费用支出已出现极大缺口，部分办用设备和家俱需配备，房租等运行费用需支付，现再次申请解决办公经费万元。

申请人：xx

申请日期：20xx年x月x日

资产划拨的请示范文第三篇

尊敬的xx经济开发区管委会领导：

在xx招商引资政策的感召下，我们山东xx农资有限公司经过充分的市场调查论证，决定在贵处投资建设“山东xx仓储物流有限公司”项目。项目有关规划如下：

一、项目定位

二、项目投资

本项目总投资3500万元，其中：项目注册资金500万元，建设投资2700万元，流动资金300万元。项目所需资金全部由我公司自筹。

三、建设规模

本项目拟建在xx经济开发区内，占地50亩，拟建现代化标准仓库万平方米，办公楼占地面积1200平方米，司机食堂宿舍占地面积750平方米，传达室占地面积50平方米，停车场及道路13350平方米，购置车辆36台(其中12吨位车6台，8吨位车6台，2吨位车12台，1吨位车12台)及水电消防、绿化等附属设施和配套设施。

现在特向领导申请项目建设用地50亩，恳请领导在百忙之中给与批复!

附：《山东xx仓储物流有限公司建设项目可行性研究报告》

山东xx有限公司

20xx年x月x日

资产划拨的请示范文第四篇

xx市财政局:

在市财政局、劳动局和交通局的大力关心和支持下，学院办学规模不断扩大，办学层次不断提高，现有在校生5073人，是xx市技校系统中规模最大的院校。学院发展呈现出一片欣欣向荣的景象。

我院系市财政全额拨款的事业单位，在编教职员工176人，离退休55人，合计231人。

按照市政府房改政策，20xx年11月30日以后参加工作的新职工，已执行逐月发放住房补贴。

由于历史原因，唯老职工购房补贴是个老大难问题。

这部分老职工有的无房、有的是简陋私房、有的购买了房改房而面积未达标、有的购买了商品房(含二手房)，急盼领到购房补贴。

通过职工住房登记调查统计，无房户和缺面积户有179人，需发放住房补贴面积平方米，人均面积差平方米，加上工龄补贴，需发放住房补贴总额为元，我院售房款仅有元，资金缺口530万元，由于资金缺口太大，故一直未敢发放购房补贴。

资产划拨的请示范文第五篇

编者按：近日，国家自然科学基金委员会(以下简称基金委)委务会议审议通过了“外国青年学者研究基金”实施方案(试行)，这标志着该基金的实施工作正式启动。据悉，该基金旨在延揽外国优秀青年学者到我国内地开展基础研究，为中外青年一代在日益开放的基础研究环境中搭建学术联系的桥梁和纽带。本期特刊之，以飨海外读者。

一、基金定位

外国青年学者研究基金旨在鼓励外国优秀青年学者到中国内地开展基础研究工作，促进中外学者之间的研究合作与学术交流。

二、申请及资助模式

(一)本基金采取部门推荐，申请人通过依托单位向国家自然科学基金委员会(以下简称自然科学基金委)提出申请的方式实施。2009年，先在中国科学院和教育部所属研究机构和大学内试行。

(二)自然科学基金委(国际合作局)申请指南，申请人经依托单位向中国科学院和教育部报送申请材料，中国科学院和教育部进行遴选，并将推荐意见和名单报送自然科学基金委。

(三)该基金仅资助研究经费，依托单位应当为申请人提供在研究项目实施期间的生活费用、相关保险及所必需的生活及工作条件。

(四)资助期限为半年或1年。资助期满后可根据研究工作的需要申请延续资助，延续资助的期限不超过1年。

三、申请条件

申请人应当具备以下条件：

(一)申请当年35周岁以下，且具有博士学位的外国优秀青年学者。

(二)曾在知名大学、研究机构从事过3年以上基础研究工作或具有博士后研究的经历。

(三)在中国工作期间愿意遵守中国的法律法规和自然科学基金的各项管理规定。

依托单位应具备以下条件：

(一)该基金的申请人依托的研究机构或大学应是在自然科学基金委注册的依托单位。

(二)依托单位指定联系人，负责向外国青年学者提供政策咨询，并协助进行基金项目经费使用等方面的管理工作。

(三)依托单位应当与申请人签订协议书。协议书中应当包括以下内容：

1．研究的课题名称以及研究方向、预期目标；

2．依托单位为申请人提供的在研究项目实施期间的生活待遇以及所必需的工作条件；

3．申请人承诺保证资助期内在依托单位的工作时间；

4．知识产权归属的约定。

四、申请和评审程序

(一)申请程序

1．申请人按照自然科学基金委提供的统一申请书，向依托单位提出申请，并附两封推荐信(至少有一封来自国外)；

2．申请人与依托单位签订协议；

3．依托单位根据其隶属关系向中国科学院或教育部提交申请；

4．中国科学院和教育部分别对依托单位的申请进行遴选后，向自然科学基金委提交推荐名单；

6．自然科学基金委组织对推荐的申请进行专家评审。

(二)评审程序

该基金的申请及评审工作按照《国家自然科学基金条例》(以下简称《条例》)执行。国际合作局负责项目指南、受理项目申请、组织专家会议评审；科学部负责项目的后续管理；评审会议专家由学术专家和管理专家组成。

具体受理及评审程序是：

1．国际合作局项目指南、受理项目申请；

2．项目受理截止期后，国际合作局负责汇总依托单位评价意见、部门推荐意见和项目申请；

3．国际合作局组织专家会议评审；

4．国际合作局将专家组资助建议报委务会议审批；

5．国际合作局办理有关资助通知和拨款事宜后，将资助项目移交相关科学部。相关科学部负责资助项目的后续管理。

(三)评审要点

1．申请人接受教育的背景和基础研究素养及潜力；

2．从事基础研究工作的经历及取得的进展；

3．申请人拟开展研究工作的创新性及科学意义；

4．申请人与国内相关研究机构和大学的合作前景和预期成果，

5．申请人的研究计划及经费预算情况。

(四)延续资助

获得资助的项目，在资助期内取得良好工作进展且有继续开展研究工作需求的，可以申请延续资助。

1．申请延续资助者应当在项目资助期结束2个月前撰写延续资助申请，通过依托单位的上级主管部门中国科学院或教育部提交到自然科学基金委(国际合作局)；

2．国际合作局组织专家进行会议评审，

3．国际合作局将专家组资助建议报委务会议审批。

五、实施与管理

批准资助的项目在实施过程中，应当按照《条例》要求进行管理：

(一)申请人收到资助通知后，应当按照申请书中提出的研究计划开展研究活动。申请人、依托单位必须按照所签定的协议履行各自的义务和承诺。依托单位和指定的联系人协助申请人做好项目的实施和日常管理，以及基金管理机构与申请人之间的联系沟通等工作。

(二)资助项目实施过程中，因各种原因需要变更、终止或调整研究计划的，应当按照《条例》的相关规定执行。

(三)资助项目的资助期结束后，申请人应当填写结题报告，经依托单位审核后提交自然科学基金委，取得研究成果的，应当同时提交研究成果报告。

(四)本基金资助取得的研究成果，须注明得到国家自然科学基金资助并标注项目批准号。

获资助者在依托单位进行研究所取得的研究成果的管理按照自然科学基金委成果管理的有关规定执行。项目研究形成的知识产权的归属、使用和转移，按照国家有关法律、法规执行。

(五)资助经费下达到依托单位，依托单位应严格按照科学基金资助项目经费管理的有关规定进行管理。

六、受理时间、资助规模与资助强度

(一)本基金在试行期间每年受理1次，受理时间在5月。

(二)本基金的资助期限为半年或1年，资助经费为10万／半年或20万元／1年。

(三)2009年资助50人左右，资助经费总额约1000万元左右。

(四)2009年中国科学院和教育部各推荐40名。

七、时间安排

(一)3月10日前，国际合作局将受理通知发至中国科学院和教育部，其中包括允许推荐的申请项数。

(二)5月20日前，中国科学院和教育部提交推荐的外国青年学者名单，基本信息包括：排序号、申请人姓名、国籍、出生日期、国外受聘单位、国内依托单位、课题名称、申请代码、执行年限。

(三)6月30日前，中国科学院和教育部推荐的外国青年学者通过依托单位向自然科学基金委同时提交电子申请书和签字盖章的纸质申请书原件一份(包括必要的附件)。

(四)7月31日前，国际合作局组织专家会议评审。

(五)9月委务会议审批。

(六)2009年10月底前拨款。

(供稿国家自然科学基金委)

资产划拨的请示范文第六篇

xxx人民政府：

xxxx市xxxx镇位于江西西大门，毗邻湖南省醴陵市。全镇总面积97平方公里，耕地面积万亩，总人口4万人，辖16个行政村。随着我镇经济和社会各项事业的全面发展，非农业建设用地占用耕地呈不断增长趋势，且地形地貌属于地洼低多，河流淤积，沟、渠、路不配套，田块面积小，田埂密度大，致使土地利用率低，机械化作业难，耕地产出量不高，农业生产抗自然灾害的能力弱。

我镇群众看到其他地区的土地整治项目的成效后，在这一利民项目的影响下，村民积极性非常高，并在村民**上进行了讨论，达成了一致的意见并多次到镇政府及区主管部门反映，特别是有些老党员和老干部、农业生产专业户在看到土地没有得到合理利用和荒废流失的情况下，迫切希望提高耕地质量，对土地进行整理改造。

应群众强烈要求，我镇邀请上级主管部门通过现场察看，认真分析，该项目的实施主要意义有如下几个方面：

(1)xxxx市xxxx镇土地整治项目符合《江西省土地利用总体规划(20xx-20xx年)》、《湘东区土地利用总体规划(20xx-20xx年)》和《湘东区土地整治规划(20xx-20xx年)》等相关纲领性规划。

(2)排上镇人多地少，耕地总量少，人均耕地面积亩，对区域占补平衡有很大制约。区内耕地灌溉条件较差，主要原因是水源匮乏和田间渠道损毁严重，区内急缺田间道路，给当地群众耕作造成极大的不便。急需实施整治项目完善骨干道路、骨干沟渠及田间相关配套工程设施，以此改善当地群众的生产条件。

(4)项目的实施(无偿划拨土地的条件)

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未经批准转让划拨土地使用权的相关法律问题,下面一起来看看本站小编晋州普法给大家精心整理的答案，希望对您有帮助

划拨土地需要什么条件(无偿划拨土地的条件)1

国有土地取得的方式可以分为出让、划拨、转让几种形式。

其中出让又可分为招标、拍卖、协议几种方式。

我国对划拨土地使用权转让施行严格的审批制度。

《中华人民**国城市房地产管理法》第四十条规定的是转让划拨土地上的房地产时，应当报有批准权的人民政府审批。

《中华人民**国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定了符合一定条件的划拨土地使用权可以转让，但是要经过批准。

实践中，划拨土地转让合同的效力，转让后出让手续的办理，执行中划拨土地使用权的处置，这些问题均容易产生较大的理解分歧，本文对此予以梳理。

一、关于划拨土地转让的相关规定



1、法律行政法规的规定

《中华人民**国城市房地产管理法》第二十三条规定：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。

第四十条靠前款规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照*务*规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

《中华人民**国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。第四十五条规定：符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：

（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；

（二）领有国有土地使用证；

（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；

（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。

转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。

需要注意，《中华人民**国城市房地产管理法》系对转让划拨土地上房地产作出的规定，《中华人民**国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》则直接针对转让划拨土地使用权作出了相关规定。



2、*高人民--相关司法解释

2005年8月1日施行的《*高人民--关于审理涉及国有土地使用权合同--案件适用法律问题的解释》（2004年11月23日*高人民--审判委员会第1334次会议通过）第十一条规定：土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但--前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。

上述司法解释于2020年进行了修正，《*高人民--关于审理涉及国有土地使用权合同--案件适用法律问题的解释》(2020修正)将“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。”条文进行了删除。

二、划拨土地使用权转让后是否需要办理土地使用权出让手续

《城市房地产转让管理规定》第十二条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续，但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。土地收益的缴纳和处理的办法按照*务*规定办理。

（一）经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于建设《中华人民**国城市房地产管理法》第二十三条规定的项目的；

（二）私有住宅转让后仍用于居住的；

（三）按照*务*住房制度改*有关规定出售公有住宅的；

（四）同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；

（五）转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；

（六）根据城市规划土地使用权不宜出让的；

（七）县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。依照前款规定缴纳土地收益或作其他处理的，应当在房地产转让合同中注明。

从以上规定的内容可以看出，划拨土地使用权的转让，存在受让方需要办理土地出让手续和不需要办理土地出让手续两种情况。

这一点，在*高院的司法解释中也有所体现，《*高人民--关于审理涉及国有土地使用权合同--案件适用法律问题的解释》(2020修正)第十条规定，土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，--前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。

第十一条规定，土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，--前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续，并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。

*高人民--民事审判靠前庭编著的《*高人民--国有土地使用权合同--司法解释的理解与适用》指出，划拨土地使用权人与受让方之间的转让合同在受让方与政府部门办理出让土地手续，实际上是政府将划拨土地使用权从原划拨土地使用权人手中收回，再出让给受转让人：原划拨土地使用权人同意政府收回其划拨土地的使用权，政府要给予一定的补偿，由于政府收回土地的行为源于原划拨土地使用权人将划拨土地使用权转让给受让方，受让方按照双方合同的约定需支付给原划拨土地使用权人相应的价款，此笔款项可视为对原划拨土地使用权人土地被收回的补偿，只是给予补偿的主体是受让方，而不是政府。

划拨土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，--前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续而直接将该土地使用权划拨给受让方使用的，受让方已不是从原划拨土地使用权人手中获取转让的土地，而是由政府主管部门将划拨土地使用权从原划拨土地使用权人手中收回，再划拨给另外的人使用。

此种情况下，应当认定当事人之间的转让行为有效，只是合同的性质不再是转让，而是对转让人丧失划拨土地使用权的补偿。

因此，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。

三、转让划拨土地使用权合同的效力

关于转让划拨土地使用权合同，未经人民政府批准，转让合同的效力，存在两种观点：靠前种观点是，未经批准的转让合同是无效的。第二种观点是合同是有效的，但是未经批准会导致履行不能。

笔者同意第二种观点。

理由是，首先，在2005年8月1日施行的《*高人民--关于审理涉及国有土地使用权合同--案件适用法律问题的解释》中规定了“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。

”《*高人民--关于审理涉及国有土地使用权合同--案件适用法律问题的解释》(2020修正)将“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。

”条文进行了删除。

现在并没有法律、行政法规明确直接规定未经批准转让是无效的。

其次，原《*高人民--关于适用中华人民**国合同法若干问题的解释(二)》第十四条规定“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。

”与效力性强制性规定，对应的是“管理性强制性规定”。

该条司法解释意味着，只有违反法律、行政法规中的“效力性强制性规定”，才会导致合同无效；而如果是“管理性强制性规定”，即便是法律、行政法规中规定的，也并不必然导致合同无效。

《城市房地产管理法》四十条及《中华人民**国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》四十五条均不属于效力性强制性规定。

*高人民--（2013）民申字第244号民事裁定书即认定：“诉争房产的土地以划拨方式取得，鞍山供销城取得了诉争房产的所有权。

《城市房地产管理法》规定该类房产转让时应当报批，没有批准是否影响转让合同的效力，取决于该规定是否属于效力性强制性规定。

而《城市房地产管理法》四十条及《中华人民**国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》四十五条均不属于效力性强制性规定，没有报批不必然导致转让协议无效。

”

四、划拨土地使用权的执行

实践中，案件进入执行阶段--是否能直接强制执行处理划拨土地使用权而不需经政府审批同意？

对此，*高院有一个裁定涉及此问题，中国轻骑集团有限公司（以下简称轻骑集团）与中国长城资产管理公司济南办事处（以下简称长城公司）借款担保合同--执行一案，不服山东省高级人民--（以下简称山东高院）（2008）鲁执异字第37-1号裁定书，向*高院申请复议。

此案即涉及此问题，*高院在（2011）执复字第1号案件中认为，《中华人民**国城市房地产管理法》第三十九条及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四、四十五条关于国有划拨土地使用权的转让需经有批准权的人民政府审批的规定，是对企业自主转让划拨土地使用权的限制，并未限制人民--依法强制执行。

且本案划拨土地使用权是依法为本案债权设定抵押的，该抵押担保已经山东高院（2006）鲁民二初字第66号和本院（2007）民二终字第141号民事判决确认合法有效，并明确债权人对该土地使用权折价或拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。

《*高人民--关于能否将国有土地使用权折价抵偿给抵押权人问题的批复》中亦明确，在依法以国有土地使用权作抵押的担保--案件中，可以通过拍卖的方式将土地使用权变现。

故轻骑集团认为处置划拨土地使用权必须事先经政府审批同意的复议理由不能成立。

依照《中华人民**国民事诉讼法》第二百零二条和《*高人民--关于适用〈中华人民**国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第九条的规定，裁定如下：驳回复议申请人中国轻骑集团有限公司的异议。

此裁定，对--执行处置划拨土地使用权需事先经过政府审批同意的意见不予支持。但是实践中，通过研究相关案例发现，许多--在处置时需要跟相关部门沟通协商。

在《*高人民--关于人民--执行以划拨方式取得的土地使用权的请示的答复》【[2005]执他字第15号】中，*高院认为“宿州市中级人民--[2003]宿中法执字第130-1号民事裁定书所处置的财产虽然涉及国有划拨土地使用权，但事先已经双方当事人同意，事后砀山县土地主管部门又予以认可，符合《中华人民**国城市房地产管理法》和《中华人民**国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的相关规定及国家土地局[1997]国土函字第96号《对*高人民--法经[1997]18号函的复函》精神。

因此，宿州市中级人民--上述民事裁定并无不当。

但是在具体工作中应严格程序，注意及时同相关部门沟通协商。

”

《国家土地管理局对*高人民--法经（1997）18号函的复函》（国土函字[1997]第96号）中也指出：“四、对通过划拨方式取得的土地使用权，由于不属于当事人的自有财产，不能作为当事人财产进行裁定。

但在裁定转移地上建筑物、附着物涉及有关土地使用权时，在与当地土地管理部门取得一致意见后，可裁定随地上物同时转移。

凡属于裁定中改变土地用途及使用条件的，需征得土地管理部门同意；补交出让金的，应在裁定中明确，经办理出让手续。

方可取得土地使用权。

”

这在一些案例中也得到了体现，例如，申请执行人南京恒基房地产开发有限责任公司与被执行人宿迁市宿豫区对外贸易公司债权一案的执行裁定书【南京市中级人民--（2015）宁执恢字第27-1号】认为，“申请执行人享有的债权依法受法律保护，但债权的实现取决于被执行人是否有履行债务的能力。本案中，本院查封被执行人外贸公司的土地使用权为国有划拨

房改房属于夫妻共有财产吗

是夫妻共同财产。

根据我国《婚姻法》第三十九条释义，房改后，如何分割夫妻关系存续期间根据房改政策购买的房屋，各地做法不同，大致如下：(1)离婚双方对该房今后的市场价进行确认，一方得房，一方获取补偿;(2)双方都要房，可通过房屋置换公司置换、调剂;(3)一方要房，另一方不争，但双方对房屋当前的市场价不能达成一致，房屋暂不分割，先作为共同财产，待以后上市时再作分割;(4)竞价，由出价高的一方取得房屋，另一方取得一半价款。

同时《民法通则》第七十八条规定，财产可以由两个以上的公民、法人共有。

共有分为按份共有和共同共有。

按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。

共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。

按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。

但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。

公房的分割公房承租人仅有房屋的使用权，不享有房屋的产权。

因此，在离婚时，--只会判决使用权的归属，不涉及房屋的产权问题。

*高人民--在1996年2月5日发布了《*高人民--关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》的司法解释，专门对--在审理离婚案件中，分割承租公房使用权的问题做了相关规定。

(一)在夫妻结婚登记前，公房使用权已在一方名下，离婚时，另一方可否要求分割使用权?对该问题，*高院的司法解释采取了“具体情况，具体分析”的原则。

笔者分析下来，以下九种情况，房产使用权应夫妻共同享有。

(1)婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续5年以上的，离婚时，另一方有权要求分割公房权益。

注意，这里一方取得的时间是在婚前，如果一方是在婚后取得的，不论时间长短，另一方均有权要求分割公房权益。

(2)婚前一方承租的本单位公房，离婚时，双方均为本单位职工的，也就是说，虽然夫妻双方结婚不到五年，但调到同一个单位的，另一方也可以要求分割公房权益。

(3)一方婚前借钱投资建房并取得公房承租权，婚后夫妻共同偿还借款的，虽然公房所购时间为婚前，但由于婚后双方共同还款，另一方也有权要求分割公房权益。

当然，这里还有不清楚的地方，如婚后共同偿还了多少钱，另一方才有权提出该要求，是一部分还是全部，司法解释没有规定，实践中由--根据案情酌情处理。

(4)婚后一方或双方取得公房承租权的，无论谁是承租人，另一方均有权分割公房权益。

(5)婚前一方承租的公房，婚后因该承租房屋被--而重新取得房屋承租权的，虽然房子是婚前一方承租的，但只要婚后遇到--又换了公房，新公房的使用权益就是两个人共有的。

(6)夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋。

(7)夫妻一方将其承租的本单位公房，交回本单位或交给另一方单位后，另一方单位另给调换公房的，也就是说，婚后调换的公房，使用权也是双方共有的。

(8)婚前双方均租有公房，婚后合并调换公房的。

(9)其他应当认定为夫妻双方均可承租的情形。

这是个弹性条款，--有自由裁量权，当--认为将公房承租权仅判给一方显失公平，或有其他严重不妥的后果时，就可以根据该条酌情处理。

(二)公房使用权判给男方，还是判给女方呢?根据*高院的司法解释，结合实际业务经验，笔者认为，--在该问题的处理上主要遵循以下原则。

(1)照顾抚养子女的一方。

夫妻离婚，受到最大伤害的是孩子。

为确保孩子的健康成长，有一个稳定的居住环境，将公房使用权判给带孩子的一方，合情合理。

此外，根据*高院的司法解释，两周岁以下的孩子，一般应判归女方抚养。

综合上面所说的实际上看房产是否属于夫妻共同财产，需要看在结婚的时候双方是否有婚前财产协议等情况，如果没有约定的那么是属于夫妻共同财产的，在对于权益方面应该平均分配，如果有约定那么会按照约定来执行。

夫妻离婚房子怎么分

问题一：请问夫妻离婚房产怎么分楼主您好！目前我国婚姻法提供了两种离婚方式，一种是协议离婚，一种是--离婚。

协议离婚效果较好，能最大限度地满足双方的要求。

当然，如果你朋友夫妻俩不能达成协议离婚，那么只能由一方向青岛人民--提起离婚诉讼。

并不是谁先--就对谁有利，财产的分割是有法律规定的。

如你所述，关于房产，根据*高院的司法解释，适用婚后由父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，视为对自己子女一方的赠与，因此该房产应认定为男方的个人财产。

请你朋友消除忧虑。

由于孩子与父亲一起生活，在判决分割其他夫妻共同财产时，会倾向男方，多分财产，并由女方负担子女抚养费。

如有疑问，敬请咨询。

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希望采纳

问题二：夫妻共同买房离婚怎么分您好，需要区分不同情况，原则上婚后共同购买的房屋属于共同财产，应当平均分割。

夫妻一方婚前购买的房屋，且付清全部房款，应属于一方的婚前财产，离婚时，另一方无权要求房产分割。

1、婚前取得产权证的。

《婚姻法》规定：一方的婚前财产，为夫妻一方的财产。*高人民--关于《婚姻法》司法解释（一）同时规定：夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而**为夫妻共同财产。既然夫妻一方婚前付清了全部房款，并取得了房产证，那么该房屋无疑是婚前财产。所以，离婚时，另一方无权要求分割。

2、婚后取得产权证的

还是属于一方的婚前财产，离婚时，另一方无权要求分割。产权证虽然是物权凭证，但并不意味婚后取得产权证的房屋就应当是婚后财产，关键看出资情况，既夫妻一方在婚前是否已付清全部房款，既对房屋权利是在婚前取得的。

2

婚后夫妻一方以个人婚前财产购买的房屋，应属于一方的婚前财产，离婚时，另一方无权要求分割。

这涉及夫妻一方用婚前个人积蓄或资金来源于个人婚前财产购买的房屋的归属问题，由于这只是原有财产价值存在形态发生了变化，其价值取得始于婚前，既所谓“万变不离其宗”，故应当认定为一方的个人财产，离婚时，另一方无权要求分割。

3

由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。

在现实生活中主要集中在房改房等带有福利政策性质的房屋上，这些房屋的取得往往是由一方婚前承租或与职务、级别、工作年限等挂钩，所花费的费用要远远低于房屋的市场价值。

而且当初分得房屋的情况又有许多具体情况，使得处理此类房屋争议相当棘手，而产权证往往由单位直接办在本单位职工名下，这在我国是比较普遍的现象，以前争议较大，现在有了明确的“说法”。

按《婚姻法》的基本原理和*高人民--关于《婚姻法》司法解释（二）的规定，这一类的房屋还是属于婚姻关系存续期间所得，且用夫妻共同财产购买，应认定为夫妻共同财产。

4

夫妻双方婚后用共同财产购买的（包括贷款）房屋，应属于夫妻共同财产，离婚时，一般均等分割

不论房产证上是一方的名字，还是双方的名字，均为夫妻共同财产。

离婚时，一般均等分割，分割时应按房屋的市场价（评估价）计算，而不是按购房合同金额计算，取得房屋的一方要支付对方半价。

如果涉及贷款，要先将贷款部分减去。

比如，一套房子购买价是50万元，首付15万元，贷款35万元，现值60万元（评估价），未还贷款30万元。

按以下公式分割，60万元的现值减去30万元贷款等于30万元，30万元为可分割部分，每人可分得15万元。

也就是说，由取得房屋的一方付给另一方15万元，取得房屋的一方单独偿还剩余的贷款本金及利息。

5

夫妻一方婚前通过按揭贷款购买的房屋，婚后夫妻共同还贷的房屋，离婚时如何分割？

虽然房屋是一方婚前购买，但婚后房屋增值部分以及婚后用婚后共同财产还贷部分，应当视为夫妻共同财产，既根据出资情况，要将财产来源分为婚前婚后两部分进行分割。共同还贷部分，不论是由一方用个人工资还贷，还是用双方工资还贷，既用婚后共同财产还贷的，均应认定为夫妻共有财产。当然，如果一方有证据证明其还贷资金来源于个人婚前财产，那么该部分不应认定为夫妻共有财产。

至于产权证是在婚前取得或婚前取得，还是按上述情形认定。

6

父母出资给子女购买的房屋，离婚时，房屋如何分割？

*高人民--关于《婚姻法》司法解释（二）第二十二条规定：（1）当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外；（2）当事人结......

问题三：夫妻双方离婚后，房子怎么分？ 1、“夫妻双方离婚后，房子怎么分？”：一般是一人一半。

2、“我爸我妈离婚后房子要怎么分？房产证上有我父母和我的名字”：但房产证上有你的名字，这房就是你、你父母三人共同所有了，如果没有约定份额，你们三人各占三分之一：

（1）离婚时他们两人各分得三分之一的份额。

（2）如果他们俩想处分房子（卖或抵押等），必须征得你的同意才行。

（3）一般情况下的分割：由你们三人协商，将房子归一方和你共同所有，由和你共同共有房产的一方补偿另一方三分之一的房子现价。协商不成时由--判决。

3、“这个和谁提出的离婚有没有关系？”：

（1）没有关系，你父母都有提出离婚的权利，谁先提出离婚都不影响财产分割原则，即一人一半。

（2）能影响财产分割的：不是谁先提出离婚，而是谁对导致两人离婚有过错：一方有一般的过错时，离婚时可能会少分些共同财产；如果有重婚、与他人同居、实施家庭暴力、**或遗弃家庭成员等行为的，在离婚时无过错方可以请求赔偿。

问题四：离婚时房子到底怎么分，十二种情况全解读中国人结婚前，房子基本上都是标配，离婚时也就不可避免要涉及到房子。

其实在房子这件事上，新婚姻法给了我们最明确的信号，当你想算得清楚明白的时候，不想在分房子时闹一些矛盾。你们应该首先想到两件事：其一、当你们还是情侣的时候，就签订好婚前财产协议，较好去公证一下。其二、当你们确定要离婚的时候，签订离婚协议，约定财产归属。

要知道，在确定财产归属时，协议是优先于法律的。通过协议将房子的权属问题确定好，是最方便的。

当然，在很多种情况下，大家是没有这两种协议的，一些传统观念与现代的财产观还是有出入的。这种情况下，就需要法律介入，那么离婚时，房子到底该怎么分呢？

我们将房屋归属问题划分为十二类：

一：婚前一方买房，房产证只有一方的名字，双方共同还贷，离婚时房子算谁的？

一般情况下，房产证写谁的名字，房子就归谁，但在具体分割时，获得房子的一方要给予另一方补偿，补偿的标准一般是共同还贷的部分一半。有些情况考虑到子女因素，可能会有适当倾斜，这个另当别论。

举个例子，A先生婚前贷款买房，婚后和B女士一块还贷，还了5年共40万。那么5年后离婚，A先生应该补偿B女士共同还贷额的一半，也就是20万元。

二：婚前一方全款买房，并取得房产证，离婚时房子算谁的？

这种情况很清楚，房子属于婚前财产，离婚时不参与财产分割。

三：婚前一方全款买房，婚后取得房产证，离婚时房子算谁的？

这种情况很清楚，这属于婚前财产，即使婚后取得房产证，也只归属一方。与商品房买卖合同上面的名字保持一致。

四：婚前一方全款买房，婚后取得房产证，但中间完成加名操作，离婚时房子算谁的？

这种情况与第二种不一致，一旦完成加名操作，等于一方将房屋产权的一般赠与给对方，离婚时，房屋需对半分。

五：婚前有一方父母全额出资，房屋登记在该子女名下，离婚时房子怎么分？

这种情况很清楚，视为父母对子女的赠与，也属于一方的婚前财产，离婚时，房屋不参与财产分割。

六：婚前一方父母出首付，房屋登记在一方子女名下，夫妻双方共同还贷，离婚时房子怎么分？

这种情况，房产证上是谁的名字，房子就归谁。但已还贷的部分需要分割，举个例子，夫妻共同还贷了50万，离婚时，另一方需要得到25万的补偿。

七：婚前双方共同出资买房，房屋登记在一方名下，离婚时房子怎么分？

这种情况最容易产生--，最常见的场景是小情侣谈恋爱期间，作为感情的见证，双方共出资买房，购房合同只写女方名字，房产证也只写女方名字。

这种情况下，如果离婚，房产证上面是谁的名字，房子就归谁。除非另一方拿出出资证明或者证明自己没有赠与。至于是全款还是贷款，不是很重要，如果是贷款，房屋产权方补偿另一方共同还贷部分的一半，不影响产权归属。

上面说的都是婚前买房，接下来要说婚后买房的情形。

八：婚后双方父母全款买房，房屋登记在一方子女名下，离婚时房子怎么分？

这种情况要看双方有没有协议，如果有协议按照协议约定去分割房屋比例，如果没有协议就按照实际出资比例去分割，比如男方父母出资10%，女方父母出资90%，那么分割时，男方只享有10%的房屋产权，女方获得90%的房屋产权。房产证上是一个人还是两个人，不影响上述分割方式。

九：婚后由一方父母出首付，房屋登记在一方子女名下，离婚时房子怎么分？

这种情况一般认定房屋属于夫妻双方共同财产，父母出的首付视为对一方子女的赠与，离婚时分割房产，房屋产权一半一半，但当初没有支付首付款的一方需要补偿给另一方首付款。实质上等同于扣除首付款之后的房屋产权对半分。

十：婚后由一方父母全款买房，房屋登记在一方子女名下，离婚时房子怎么分？

这种情况一般认定为一方父母对一方子......

问题五：夫妻离婚后房产如何分配？主要是以双方协商为主，双方都没有意见就可以。

如果双方没有能达成共识，有一方对分配方式不满意，主要参考依据就是新婚姻法。

婚前房产归原所有人。

婚后购买的房产默认各占50%，离婚时若一方能提供购房款是由一方全部支付或支付绝大部分的依据，房产则归这一方。共同还贷部分和其余部分按出资比例支付给另一方。

问题六：房子是夫妻共同财产，离婚怎么分配一，离婚财产分割标准

夫妻共同财产的分割，是指离婚时依法将夫妻共同财产划分为各自的个人财产。

现行《婚姻法》第17条到第19条明确了夫妻共同财产是在夫妻关系存续期间取得的财产，以列举式和概括式的方式规定了夫妻共同财产的内容。

该法也规定了夫妻共同财产的分割有协议分割和判决分割两种做法。

离婚时，双方有合法婚姻财产约定的，依约定。

一方的特有财产归本人所有。

夫妻共有财产一般应当均等分割，必要时亦可不均等，有争议的，人民--应依法判决。

二，夫妻共同财产分割原则

根据《婚姻法》及*高人民--《关于人民--审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》（以下简称《财产分割意见》）的规定，结合司法实践，人民--在审理离婚案件分割夫妻共同财产时，可以遵循以下原则：

1．男女平等原则。男女平等原则既反映在《婚姻法》的各条法律规范中，又是人民--处理婚姻家庭案件的办案指南。该原则体现在离婚财产分割上，就是夫妻双方有平等地分割共同财产的权利，平等地承担共同债务的义务。

2.照顾子女和女方利益原则。

这里的“照顾”，既可以在财产份额上给予女方适当多分，也可以在财产种类上将某项生活特别需要的财产，比如住房，分配给女方。

毕竟从习惯势力上、从传统因素的影响所造成的障碍上、从妇女的家务负担、生理特点上讲，离婚后一般妇女在寻找工作和谋生能力上也较男子要弱，更需要社会给予更多的帮助。

同时，在分割夫妻共同财产时，要特别注意保护未成年人的合法财产权益。

未成年人的合法财产不能列人夫妻共同财产进行分割。

3．有利生活，方便生活原则。

在离婚分割共同财产时，不应损害财产效用、性能和经济价值。

在对共同财产中的生产资料进行分割时，应尽可能分给需要该生产资料、能更好发挥该生产资料效用的一方；在对共同财产中的生活资料进行分割时，要尽量满足个人从事专业或职业需要，以发挥物的使用价值。

不可分物按实际需要和有利发挥效用原则归一方所有，分得方应依公平原则，按离婚时的实际价值给另一方相应的补偿。

4．权利不得滥用原则。离婚分割夫妻共同财产时不得把属于国家、集体和他人所有的财产当作夫妻共同财产进行分割，不得借分割夫妻共同财产的名义损害他人合法利益。

5．夫妻一方所有的财产，在共同生活中消耗、毁损、灭失的，另一方不予补偿。

这是司法实践经验的总结，符合夫妻关系和婚姻生活本质的要求，有利于避免不必要的--。

关于照顾无过错方的原则，许多教科书里认为离婚分割夫妻共同财产时必须坚持此原则。

但我们以为，修正后的《婚姻法》已经新增离婚损害赔偿制度以对离婚无过错方进行补偿，已能体现法律的公正，故在离婚分割夫妻共同财产时不必再坚持照顾无过错方的原则，否则将有可能导致利益失衡。

三，离婚夫妻房屋分割问题。

（1）夫妻共有或一方所有房屋的处理。夫妻在婚姻关系存续期间共同购买、共同建造的房屋，或者婚前双方共同出资购买、建造的房屋，是夫妻共有房屋，离婚时应作为夫妻共同财产分割。根据《婚姻法解释（二）》第20条规定：双方对夫妻共同财产中房屋价值及归属无法达成协议时，人民--按以下情形分别处理：

（一）双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；（二）一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方补偿；

（三）双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。司法实践的通常做法是：共有房屋能实际分割使用的，可以分割使用。对不能分割使用的，可以作价分给一方，另一方取得补偿。在确定房屋分给哪方时，应考虑双方住房情况、照顾抚养子女的一方。在双方条件等同的情况下，应照顾女......

问题七：夫妻离婚还在付房贷的房子怎么分？ 1、对于你们婚前出资的这一部分，因各自出了一半的首付款，故婚前男方与女方对该房产属于按份共有，根据《物权法》第九十四条规定，按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。故男、女方应一人绩半。

2、男方女方结婚以后，婚前出资部分仍是按份共有。婚后男方还贷部分属于夫妻共同财产，离婚时应平等分割。

综上，无论从按份共有的角度，还是从夫妻共同财产的角度，此房产在男女双方离婚时，都应当平等分割。

3、离婚时，双方可以约定房产归一人所有，尚未归还的贷款为房产所有人一方的个人债务，这一方给对方一定的补偿，这是实践中很多离婚夫妻处理房产时的策略，既避免了--，又能实现平等分配的目的。

问题八：夫妻婚后买房，以后若离婚，房子如何分配？你妻子的担心是因为对法律的不甚了解以及望文生义引起的，这个房子是你们夫妻的共有财产，如果离婚了，你们是会平分的。

等房产证办好了之后再更攻也是可以的，就是说现在房子上是你的名字，后面再添加你妻子的名字也是可以的，但是实际上不需要。

问题九：结婚后买的房子，离婚如何分割？看这么多人回答本来我不想再说了。结果发现大家回答的都不太认真。

首先，你房子没过户，你们只享有债权不享有物权。所以，房子不能作为夫妻共同财产分割。但是债权可以分割。也就是说你太太出的30%的房款你可以分一半。你父亲的钱你们无权分割。

第二，如果你不同意离婚，一审--一定不会判决离婚。上面说可以判离婚的不知道是那个--判的！！！！

当然如果你太太去意已决，一审不准离婚上诉或者六个月后再--就一定会判决离婚了。这就是珐国保护婚姻稳定和婚姻自由权的解决方法。

孩子抚养问题，如果女方不要你必须抚养，女方付抚养费。

外遇问题，不建议追查。反正都要离婚了。

综上，房产不能分割，债权可以分割，你父亲出资时借给你的钱，你们要还的。你太太的30%你分一半。当然如果她主张婚前财产你就都给她吧。

其他财产一人一半。

问题十：婚后按揭的房子,夫妻离婚,房子债务怎么分靠前，婚后的按揭的房产属于夫妻共同财产，房子是按揭的，房屋的价值部分，要剪掉房子的按揭部分。剩余的部分为你们的夫妻共同财产。

第二，夫妻财产原则上平分，也就是说房产的价值部分有你两个平分。但你妻子与他人同居属有过错方。

第三，你妻子属于有过错方，有过错方会少分该房产的，也就是说你占的份额会超过一半。

第四，离婚与否不以财产是否达成一致为基础，如果达不成一致，--会依法判决，你妻子与他人同居，已经符合婚姻法第三十二条的规定，可以判决离婚。

未办理房产证的房屋离婚时如何处理

法律主观：

离婚时，双方对尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋有争议且协商不了的，人民--不宜判决房屋的所有权归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。

待取得房屋产权证后，再由任何一方另行向----。

如果离婚时，争议的房产的产权证还没有发放，人民--要么告之当事人申请中止审理，待产权证发放下来再作处理;要么先判使用权归属，而后产证下来，再由争议方另行--要--处理。

这类房屋包括当事人用标准价购买的拥有部分产权的房改房以及当事人购买的但在离婚时还未能办理产权的各类房屋。

*高院民一庭有关解释明确，--不宜判决房屋所有权归属的范围包括：(1)购买福利性政策房屋;(2)购买商品房;(3)购买经济适用房。

购买以上三种房屋，在离婚时，尚未取得房产证的。

双方婚后出资(包括贷款)取得房屋产权的这种情况下是夫妻共同财产，分割时应注意：(1)不论房产证上是一方的名字，还是双方的名字，均为共同财产。

(2)房屋价值分割时按市场价计算，不按当初购房合同金额计算。

(3)如果涉及贷款，先要将贷款部分除去。

房产证上有第三人名字的。

实践中，房产证上除了有夫妻双方的名字外，还有可能有父母的名字、子女的名字等。

对此，--不会在离婚案件审理中主动追加第三人，而是采取如下措施：(1)根据当事人的申请，将案件中止审理，告诉当事人另行提起析产之诉，后根据析产的判决结果，对夫妻共有部分的房屋进行分割;(2)根据当事人的申请，对房屋部分的财产分割不予审理，由当事人另案--。

父母参与出资购买房屋的：(1)父母在双方结婚前的出资，视为对自己子女的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外;(2)父母在双方结婚后的出资，视为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。

法律客观：

《*高人民--关于适用中华人民**国民法典》婚姻家庭编的解释（一）》

第七十七条

离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民--不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。

当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民--提--讼。

完全产权房才能进行二手房交易

在二手房交易中，政策法规上存在以下疑点和难点：靠前，法定共有人的财产权保护；第二，房改房的同住非产权人的权益保护；第三，中介机构居间行为的规范；第四，在产权转移登记过程中对物权转移的确认；第五，房屋的户籍属性对产权交易的影响及司法救济；第六，房屋交易欺诈的罪与非罪的界限:等等。

这些疑点和难点的形成，除了市场发展迅速和房地产交易立法相对落后这两个原因以外，还和二手房交易的自身特征有关。

这包括：靠前，由于房改的原因，二手房的权属状况相对复杂；第二，二手房交易通常和中介机构的居间行为密切相关，但现有的法律法规对居间行为的立法严重不足；第三，二手房交易主体通常都是自然人个体，交易者素质参差不齐，法权意识淡薄，容易引发--或被不法分子趁机进行犯罪活动；第四，不动产的产权登记取得制度使得产权转移过程相对复杂并受到行政行为的影响。

通过立法来解决这些疑点和难点，有利于规范二手房交易秩序。

法定共有人的财产权保护

房屋共有，一般有法定共有和约定共有两种。

在形式上，两者最主要的区别是，约定共有人一般在产权证明上有产权登记，笔者称之为登记产权人；而法定共有人是指依法对该房屋享有产权的人，在产权证上或交易中心的产权登记册中没有登记，笔者称之为非登记产权人。

这种情况最典型的例子，就是登记产权人的配偶根据婚姻法的规定而共有产权，但产权证上没有对配偶予以登记。

问题在于，按照法律规定，共有财产必须经所有共有人的一致意思表示，处置行为才是有效的。

但在二手房交易实践中，交易管理部门为了简化交易审查手续，在受理交易登记申请时，逐渐取消或部分取消了对非登记产权人的书面审查。

这让中介机构和经纪人在执业过程中也开始放松或忽视对非登记产权人的审查义务。

而一些业主也拒绝让配偶到场，参与办理交易手续。

产生的--一般有两种，靠前，共有人主张登记产权人与第三人签订的买卖合同无效；第二，共有人主张登记产权人与中介机构签订的居间合同无效，要求免责撤销居间委托。

在审判实践中，审判机关的自由裁量权非常大。

根据具体情况，可能支持或部分支持当事人的请求，也可能完全驳回。

建议：把登记产权人设置为房屋的完全权利人或所有权利人的法定代表人，即登记产权人有权单独处置其名下房产，其他共有人的财产权受到侵害时，应向登记产权人主张债权保护。这在行政机构颁发房地产权证时进行书面确认，是可以做到的。

房改房同住非产权人的权利保护

笔者所称房改房，是指基于公房房改政策而公转私的售后产权房；同住非产权人是指房改时没有登记为产权人的同住成年人。

同住非产权人的特征主要是，靠前，房改前是同住人，有常住户口；第二，房改时没有登记为产权人的原因一般是放弃或不知情。

这类房屋的出售，通常会有三个争议问题，靠前，同住非产权人有无处置权和收益权？第二，产权人对同住人有没有应安置义务？第三，出售后同住人拒绝迁移户口，该如何解决？

这些是房改过程中不可避免的问题，容易引发--，应当通过政策立法来影响司法实践，努力解决这些问题。

中介机构居间行为的规范

规范居间行为的法律规范目前相对不多，已经很难满足市场规范的需要。实践中有很多问题值得研究。笔者在此仅对意向金问题、商业信息保护问题和格式化条款问题进行一些探讨。

靠前，意向金模式的合法性。

意向金模式的基本特征包括：1．购买人对特定房屋有明确而具体的购买意向；2．购买人委托中介机构向出售方议价确认；3．购买人签署居间议价委托时，向中介机构支付一定数额意向金或诚意金，并同意在中介方议价成功时，将该意向金作为立约定金直接转付给房屋出售方，作为买卖担保（也有一些中介在意向金的处理上略有不同）。

意向金转定金的居间议价模式，是在市场发展过程中约定俗成的，符合居间服务的自身特征，但其合法性一直受到有关部门的质疑，这和少数中介机构不顾长远利益而利用意向金条款欺诈消费者有一定的关系。

笔者认为，政府部门应首先确认意向金模式的合法性，然后制定相关的约束性政策规定，通过规范意向金模式来规范中介机构的经营行为。

首先，意向金条款并不必然违背现有法律规定，只要符合公平原则和诚实信用原则，符合意思自治的法制思想，应确认其合法性；其次，意向金模式符合居间服务行为的自身特征。

居间的本质就是为促成交易而进行的斡旋服务。

在斡旋过程中生效的要约和承诺，及时地用定金担保的方式确定下来，符合交易谈判的时效性原则。

第二，居间委托信息的商业秘密特性与赔偿请求权的法律保护。

中介机构的居间委托信息具有商业秘密特性。

这是因为：（一），该委托信息具有经济价值；（二），该委托信息具有相对秘密性；（三），信息持有人采取了一定的合理保密措施。

虽然具有这样的特性，中介服务信息是否可以被官方机构认定为商业秘密，仍有很大争议。

中介委托的信息被泄露或利用而致损害的情形通常有两种：一，“跳单”。

即少数委托人利用中介机构的前期服务获取具体交易信息后，撤销委托，跳过中介私自成交或通过第三方成交。

二，“飞单”。

即少数经纪人为了谋取私利，利用职务之便，将中介机构（经纪人组织）的相关信息泄露给其他中介结构或个人。

这两种现象十分普遍，已经严重损害了中介机构的合法权益，扰乱了中介服务秩序。

我们并没有相应的政策规定，来约束或防范这些现象的发生。

在司法实践中，中介机构的损害赔偿请求常常难以得到支持，这是非常令人担忧的。

笔者认为，无论中介服务信息是否构成商业秘密，基于公平和诚实信用原则，其损害赔偿请求权应当受到法律的保护。

第三，格式化条款与约定赔偿请求权的合法性。

格式化条款主要有两种，包括政府制定的格式合同条款（示范本）和经营者自行制定并向工商行政部门备案的格式合同条款。

2003年房地资源行政管理部门曾经推出居间合同的示范本，由于条款过于简单、可操作性不强而没有被市场普遍认同。

但企业自行制定并经过备案的格式化合同，常常被指责加重了消费者的责任，被称为“霸王合同”。

在中介行业当中，经营者鱼龙混杂，出于自身利益，不能排除加重消费者义务的格式化条款的存在，但也不能把消费者的任何义务条款或责任条款都认为是霸王条款。

这需要我们对居间合同双方的权利和义务有更加明确的规定，对明显加重消费者责任和义务的条款内容应当有明确的界定。

否则，在司法实践中，是否是霸王条款，缺乏可依照的法律标准，不利于市场秩序的维护和监督。

约定赔偿请求权条款，是大部分居间合同中的常见格式条款，也是最受争议的条款。

比如，议价成功后，买方或卖方单方面撤销委托导致居间失败的，约定违约方按照或参照佣金标准支付赔偿金的条款。

问题在于，靠前，如何确定议价成功的法定标志；第二，委托人是否有权任意撤销委托；第三，撤销委托的，受托人是否有权请求赔偿；第四，赔偿标准是否可以按照或参照佣金的标准来确定。

有一种意见认为，根据合同法的规定，“居间不成不得要求支付报酬”，因此，这样的约定赔偿条款加重了委托人的责任，应归于无效。

但笔者不赞同。

因为合同法的这一规定，并未排斥委托人的过错赔偿责任，而报酬请求权和过错赔偿请求权是完全不同的两个法律概念。

这样的约定只要符合公平与诚实信用原则，不违背国家的法律规定，应当确认其合法性，维护意思自治原则。

在产权转移登记过程中如何确认产权的转移

这个问题的产生，主要有两大原因：靠前，不动产交易，其产权交付和动产交易相比，由于产权登记取得制度和行政行为的介入，通常需要一个过程来完成；第二，从交易主体要求减少或避免交易风险的需求来看，我们需要不动产交易和动产交易一样，在某一时刻能确认产权的转移。

这是一对矛盾。

在房地产登记条例当中，对这个问题，已有相关的规定，但没有完全解决问题。

现有的规定，主要表现为两点：靠前，如果交易成功，以交易中心受理交易登记申请的时刻作为产权转移的时刻；第二，交易是否成功，以行政管理部门在交易审核期内的审核结果为准，如果审核没有通过，则产权并不发生转移，或者说发生交易逆转。

换句话说，受理交易登记申请，并不代表产权已转移，交易审核期也是产权转移的风险期。

那么，在交易风险期内，买卖双方应各自承担什么样的风险，并未明确。

这对买卖双方的付款方式和金融机构的贷款服务模式产生了重要影响。

房屋的户籍属性对房屋交易的影响

在二手房交易实践中，由于房屋的户籍属性或者说户籍管理的房屋属性而导致的户口迁移问题越来越多。

问题的焦点主要表现在三个方面：靠前，房屋产权管理和户籍管理是否可以分离；第二，--是否可以对有关户口迁移的诉请作出强制性判决；第三，在房屋产权转让过程中，在何种条件下，购房人可以对出售人及其亲属的户口申请强迁。

这些问题的存在，都有待于进一步研究和解决。

上海市律师协会的刊物《上海律师》2004年第5期，也曾刊文探讨过类似问题，对上海市高院把有关户口迁移的案件定性为非民事案件而不予受理，提出了商榷意见。

笔者认为，问题的关键在于国家的户籍管理政策。

如果存在或设立一个类似于公积金封存办公室这样的户口封存办，那么--是完全可以对户口迁移案件作出处理的。

违规操作与交易欺诈的罪与非罪

民事欺诈是指交易相对方故意告诉对方虚假情况或者隐瞒真实情况，诱使对方作出对自己不利的民事行为，对此一般只需承担民事责任。

但近几年来，因为违规操作或交易欺诈而涉嫌犯罪的情况越来越多。

在罪与非罪的问题上，有很多争议问题值得探讨。

例如，房产被--查封或债务抵押以后仍然进行转让，挪骗第三方钱款后暂时无法偿还的合同行为，是否构成诈骗罪？从理论上说，诈骗和普通的债务--，根本的区别在于行为人是否有非法占有他人财产的主观目的，但在审判实践中，这比较难确定；另外，经纪人利用职务便利进行“飞单”，并非法收受他人财物数额较大的，是否构成公司企业人员---？“飞单受贿行为”严重损害了中介机构的合法权益，但究其实质，是属于劳动侵权--还是非法受贿，值得探讨。

*高院已故配偶房改房

*高院关于已故配偶房改房的规定，已于2013年2月18日被*高人民--废止，废止的理由是与现行房改政策不一致。

法律依据：

*高院《关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购工房是否属于夫妻共同财产的函的复函》给出明确意见，夫妻一方死亡后，如果遗产已经继承完毕，健在一方用自己的积蓄购买的公有住房应视为个人财产，购买该房时所享受的已死亡配偶的工龄优惠只是属于一种政策性补贴，而非财产或财产权益。夫妻一方死亡后，如果遗产没有分割，应予查明购房款是夫妻双方的共同积蓄，还是配偶一方的个人所得，以此确认所购房屋是夫妻共同财产还是个人财产；如果购房款是夫妻双方的共同积蓄，所购房屋应视为夫妻共同财产。

因此，依据现行法律及相关房改政策，使用去世配偶工龄所购房产应为在世一方个人财产。

*高法已故配偶工龄

法律分析：*高院关于已故配偶房改房的规定，已于2013年2月18日被*高人民--废止废止的理由是与现行房改政策不一致。

法律依据：《关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前I龄优惠后所购工房是否属于夫妻共同财产的函的复函》购房款是夫妻双方的共同积蓄,还是配偶-方的个人所得，以此确认所购房屋是夫妻共同财产还是个人财产;如果购房款夫妻双方的共同积蓄，所购房屋应视为夫妻共同财产。因此,依据现行法律及相关房改政策，使用去世配偶I龄所购房产应为在世一方个人财产。

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